Quando falamos no ramo imobiliário, muitos acabam automaticamente pensando na compra, venda e locação de imóveis residenciais e acabam esquecendo da importância dos imóveis comerciais e o quanto eles podem ser lucrativos. Os imóveis comerciais apresentam características e peculiaridades próprias, até mesmo na legislação, comparado aos imóveis residenciais.
Porque é importante entender os diferentes tipos de imóveis?
Entender os diferentes tipos de imóveis e saber diferenciá-los, além de permitir uma compreensão melhor do ramo, também permite encontrar as ofertas que melhor atendem cada perfil de cliente e suas necessidades.
É importante, portanto, que o profissional que está vendendo ou alugando o imóvel saiba especificar suas características e direcioná-lo ao público adequado, apresentando ao interessado as vantagens e desvantagens de cada imóvel.
Perfil do cliente
Cada tipo de imóvel comercial é direcionado para um público diferente e específico. O perfil de um cliente que está buscando por um imóvel comercial geralmente se enquadra nas duas seguintes categorias:
Empresário
O empresário pode ser desde micro a grande empresário. Ele pode ser um pequeno comerciante que necessita somente uma loja ou escritório pequeno para começar seus negócios quanto pode ser uma grande corporação, como um banco que necessita de um ponto para uma agência, ou até mesmo uma empresa que necessita um andar inteiro para suas operações.
O empresário é um perfil de cliente que pode estar buscando tanto pela compra quanto pela locação de um imóvel, e geralmente o que eles mais consideram é a localização. A localização abrange diversos fatores como infraestrutura da região ao redor do imóvel, vizinhança, segurança, acesso à transporte público, entre outros. Outras características que podem ser relevantes para esse público são condições do imóvel, preço, etc.
Investidor
O perfil de investidor é aquele que busca sempre alta rentabilidade. De acordo com o diretor comercial da Patrinvest Investimentos Patrimoniais, José Roberto Dalcon,
“Aluguel de imóveis comerciais costumam render cerca de 0,8% ao mês, enquanto a rentabilidade do aluguel de imóveis residenciais dificilmente ultrapassa 0,6% ao mês.”
O investidor geralmente tem um perfil muito exigente e geralmente busca por segurança, uma vez que ele está querendo um retorno financeiro, e não o imóvel em si. Isso torna a consultoria dos corretores ainda mais importante.
Este perfil de comprador considera bastante a credibilidade da imobiliária, sendo um fator determinante na hora de fechar um negócio. O investidor precisa saber bem de quem ele está comprando o imóvel, uma vez que é um bem de entrega futura.
Rentabilidade de imóveis comerciais
Rentabilidade é o que a maioria dos investidores busca ao investir em um imóvel. Para fazer essa conta é necessário dividir o valor do aluguel pelo valor do imóvel. Por exemplo: se o valor de um aluguel é R$1.000 e o valor do imóvel é R$150.000, a rentabilidade deste investimento é de 0,67%.
Os imóveis comerciais são os mais procurados por investidores no mercado imobiliário, por terem uma rentabilidade maior comparado aos imóveis residenciais, e na maioria das vezes, dão menos trabalho e exigem menos manutenção.
A rentabilidade de imóveis comerciais geralmente varia entre 0,5 a 0,8% mensal. Existem casos em que a taxa pode atingir 1%.
Não necessariamente o imóvel precisa estar alugado para você conseguir calcular a rentabilidade. Muitas construtoras já vendem os imóveis prevendo um valor futuro de locação. Dessa forma é possível calcular a rentabilidade tanto com o valor real do aluguel quanto com um valor pretendido.
Além da rentabilidade do aluguel, o imóvel também acaba se valorizando com o passar do tempo e essa valorização deve ser levada em consideração na hora de escolher o investimento. A combinação de rentabilidade com aluguel + valorização é o que faz do investimento um excelente e seguro negócio.
Tipos de imóveis
Lojas
As lojas estão entre as opções mais conhecidas, pois geralmente ficam localizadas em ruas, em centros comerciais, como shoppings e galerias. Esse tipo de imóvel é muito utilizado por varejistas, onde são vendidos produtos e/ou serviços. As lojas normalmente apresentam um espaço para o estoque de mercadorias.
Salas
As salas comerciais são muito utilizadas por profissionais liberais dos mais diversos ramos, como advogados, médicos de algumas especialidades, contadores, engenheiros/arquitetos, podendo ser no formato de escritório, consultório e ponto de venda. As salas se encaixam bem com esses profissionais pois estão geralmente localizadas em prédios comerciais e contam com uma boa estrutura e divisão interna.
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Andar corrido
É possível também alugar um andar inteiro em um edifício comercial, isso chama-se andar corrido ou laje corporativa. O cliente geralmente faz o layout que desejar, podendo manter o conjunto de salas no andar inteiro ou fazendo todo o andar livre, sem pilastras.
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Salas Comerciais – VM Business
A JHF Incorporadora fez o lançamento recentemente de seu mais novo empreendimento de alto padrão em Curitiba, o VM Business, com prazo de conclusão para Maio de 2018. O VM Business terá salas comerciais de 44 a 444 m² (com plantas moduláveis, flexíveis e combináveis), localização privilegiada, espaços com conceitos de sustentabilidade, arquitetura imponente e moderna, fácil acessibilidade, estacionamento com vagas amplas e exclusivas, câmeras de vigilância e muitos outros benefícios. Confira mais detalhes na nossa matéria sobre Lançamento do VM Business.
Casas
O aluguel de casas para fins comerciais também é muito comum e geralmente essas casas ficam localizadas em pontos estratégicos da cidade.
Depósito/Armazém
O armazém é geralmente um edifício comercial destinados unicamente para o estoque ou armazenagem de produtos e mercadorias. Esse tipo de imóvel é usado muito por fabricantes, importadores, exportadores, atacadistas, empresas de transporte, entre outros. Geralmente os depósitos são grandes estruturas, porém simples, em áreas industriais com acesso fácil para rodovias, portos, estradas, entretanto não apresentam uma estrutura para receber o consumidor final.
Galpão
Os galpões são utilizados para proteger os produtos ou mercadorias contra o clima, contra a luz solar direta, manutenção, reparação, montagem e simplesmente armazenamento de diferentes itens. Os galpões podem ser usados também como fábricas ou armazéns de porte pequeno.
Cada um desses imóveis comerciais é direcionado para um público diferente. Dessa forma, o corretor deve sempre estar atento às características de cada um para apresentar ofertas personalizadas para seus clientes e otimizar o processo de venda e/ou aluguel de imóveis.
Legislação
Como mencionamos anteriormente brevemente, a legislação para imóveis comerciais possui algumas diferenças em relação aos imóveis residenciais.
Destinação
A destinação do imóvel tem fins diferentes para cada um. Por exemplo, um locatário de um imóvel residencial não pode abrir um comércio no local, da mesma forma com que um locatário comercial não pode servir de habitação (a não ser um caseiro, por exemplo).
Vigência do contrato
Geralmente nas locações comerciais não existe um prazo mínimo de vigência de contrato, enquanto para imóveis residenciais a vigência de um contrato costuma deve ser de no mínimo 30 meses.
Ponto comercial
Essa é uma questão um pouco delicada, mas vamos tentar explicar. Quando o empresário aluga um imóvel comercial e desenvolve suas atividades ali, investindo do espaço e transformando aquele local em uma fonte de renda, resultantes do seu trabalho, aquele espaço torna-se uma referência. As pessoas começam a associar este local à um determinado comércio. Porém, o imóvel no qual o ponto comercial funciona não pertence ao locatário, da mesma forma que o ponto comercial (sendo resultado do investimento e das atividades desenvolvidas pelo empresário) não pertence ao proprietário do imóvel, mas sim à pessoa que explora a atividade ali.
Como escolher o tipo de imóvel certo?
Quem compra um imóvel para investimento tem dois vetores: o potencial de valorização e o retorno com o aluguel, de acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice FipeZAP.
O investidor que busca um imóvel para locação precisa fazer contas de custos, manutenção e retorno, comparando esse retorno com o retorno que esse investimento teria em um ativo financeiro.
“Muita gente compara com a poupança e CDI, mas isso é equivocado. A comparação deve ser feita com juro real e não com juro nominal, como o CDI”, explica Eduardo.
É necessário primeiramente avaliar o imóvel para locação e ver se há demanda para aquele tipo de imóvel na região. É preciso levar em consideração e ser previsto no planejamento do investidor também se o imóvel pode ficar desocupado.
De acordo com o Marco Goggi, diretor-presidente da Lopes VNC, o investidor busca por imóveis com a melhor taxa de retorno. Marco explica que geralmente os bairros melhores são de fácil acesso (acesso rápido para as principais avenidas, aeroporto, centros comerciais e financeiros, próximo ao metrô, etc).
De acordo com a imobiliária Catita de São Paulo, as salas comerciais com cerca de 30 metros quadrados são locadas muito rapidamente.
Encontrar o imóvel certo não é uma tarefa fácil. Os corretores que o digam! É necessário entender o perfil de cliente (e existem diversos perfis como mencionamos anteriormente), bem como suas preferências e possibilidades. A boa notícia é que juntamente com a variada gama de clientes, existe também uma diversidade considerável de tipos de imóveis.
No VM Business as plantas são totalmente moduláveis, flexíveis e combináveis até um andar inteiro. Você faz do jeito que a sua empresa precisa. São 30 unidades, a partir de 44m² com pé direito de 5,70 nos conjuntos garden com a possibilidade de fazer mezanino com copa e banheiro, além de toda a infraestrutura preparada para o segundo banheiro nas unidades. O projeto arquitetônico feito pela Bacoccini, ressalta a imponência de uma arquitetura moderna já na fachada do empreendimento comercial. Os traços retos, amplas janelas e fácil acessibilidade marcam o VM Business. No Hall Social, pé direito duplo, com espaços amplos e decorados com requinte. São 2 elevadores com fino acabamento e excelente qualidade. As vagas de estacionamento são amplas e exclusivas, tanto carro quanto moto, com escritura pública. Além disso, estacionamento rotativo para visitantes. A estrutura conta com tomadas para carros e bicicletas elétricas, bicicletário, e seu piso, forro e paredes tem acabamento em pintura epóxi. As esquadrias do VM Business contam com tecnologia que retém os raios UVB, de ponta a ponta para maior comodidade. A segurança do empreendimento foi projetada com câmeras de vigilância, com acessibilidade para portadores de necessidades especiais. Conheça mais sobre o VM Business.
