A compra de um imóvel é um dos investimentos que mais demandam atenção, organização, planejamento e disciplina durante o processo.Isso vale para qualquer tipo de imóvel, seja seu primeiro ou não. Nesta matéria, nosso objetivo é ajudá-lo a tornar este processo de compra mais fácil e seguro.
Como e de quem comprar?
A segurança de um bom investimento começa com a escolha da construtora e incorporadora. O que é importante observar?
Histórico
– Padrão de qualidade e pontualidade na entrega dos imóveis.
– Informações sobre o financiamento para a construção das obras em andamento, lembrando que os bancos concedem financiamento para empresas com boa saúde financeira.
Projeto
– Confirme se o projeto de incorporação foi aprovado pela Prefeitura e se foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Região.
– Leia a minuta do contrato do imóvel e memorial descritivo de acabamentos.
– Confira o que consta no material de divulgação do empreendimento e a planta da unidade que têm interesse.
Qualidade
– Consulte quem já foi cliente da empresa de quem você está pretendendo adquirir.
– Visite outros imóveis construídos pela empresa
– Converse com o \zelador e síndico sobre a qualidade do material utilizados.
Aproveite os lançamentos, pois eles são a melhores oportunidade para se investir em imóveis. Assim, você poderá aproveitar as melhores condições de pagamento, além de poder escolher as melhores unidades.
Investir em imóveis comerciais ou residenciais?
Você resolveu comprar um imóvel para investir, mas está em dúvida no que vale mais a pena, comprar um sala comercial ou um apartamento, e onde pode ter mais lucro.
O aluguel de um imóvel comercial costuma ser mais tranquilo por natureza. Existem contratos de locação de até 20 anos, o que garante uma renda estável por um longo período. É difícil de imaginar um contrato para um imóvel residencial com um prazo tão extenso, as mudanças constantes familiares acabam exigindo diferentes apartamentos ao longo do tempo.
Existem também diferenças no preço. Por exemplo, o aluguel residencial fica em torno de 0,6% do valor do imóvel, enquanto o aluguel comercial pode chegar a 0,8%.
A localização é importante para os dois casos, mas o locatário de uma sala comercial pode estar mais disposta a pagar mais por um imóvel bem localizado, pois o sucesso de sua empresa pode depender do ponto escolhido.
O que faz uma incorporadora e uma construtora?
Incorporadora
A definição da palavra incorporador, segundo o dicionário online Dicio, refere-se a “pessoa que coordena ou administra uma incorporação imobiliária”. Incorporar, de acordo com a mesma fonte, é “desenvolver várias construções sob regime de condomínio”, “fazer com que algo se torne corpo, tome forma”.
Ou seja, uma incorporadora é uma empresa que administra uma construção imobiliária, que dá forma e coordena todas as etapas de produção do empreendimento, da compra do terreno à entrega ao cliente final.
A incorporadora promove e viabiliza o negócio imobiliário. Ela identifica as oportunidade, estuda a viabilidade, adquire o terreno, formata o empreendimento a ser desenvolvido, promove o registro e a incorporação do empreendimento junto aos órgãos estatais e comercializa as unidades, com o auxílio das imobiliárias e corretores.
Construtora
A construtora, por sua vez, é a empresa contratada para executar as obras do empreendimento do qual a incorporadora é responsável. Todas as atividades inerentes à construção são de responsabilidade da construtora, entre eles: seleção dos métodos construtivos, execução de atividade fora de norma ou especificação que, no futuro, vai gerar reparos ou retrabalhos, pagamento de impostos sobre a mão-de-obra, responsabilidade técnica etc.
A construtora é a empresa que efetivamente constrói o empreendimento imobiliário, ou seja, transforma o projeto e realidade. Uma mesma empresa pode ser a incorporadora e a construtora de um empreendimento.
Características do imóvel
1. Área privativa
A área privativa é aquela em que o proprietário detém a integridade do seu domínio. Limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, ou mesmo área interna das vagas de garagem exclusivas.
2. Fração ideal de terreno
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento
3. Área comum
É a área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários das unidades, como o hall de entrada, corredores de circulação, etc, sendo essas, divididas de maneira proporcional a cada condômino.
4. Área total
A área total é a soma da área privativa (área interna) e a quota da área comum (área externa) que cabe a cada unidade.
Comprar na planta
A ideia de comprar um imóvel na planta pode gerar algumas dúvidas, mas na realidade, esse pode ser um excelente negócio se considerarmos todas as vantagens que são apresentadas quando comparado à compra de um imóvel pronto.
Assim como qualquer transação comercial, a compra na planta também envolve alguns riscos, por isso, quanto mais informações você tiver, mais atraente e promissor o negócio se torna.
Imóvel comprado na planta
Dentro de diversos motivos, o principal benefício é a redução significativa do custo da aquisição comparado ao custo de um imóvel pronto na mesma região.
Geralmente, a forma mais usada é o pagamento de um sinal, que quanto maior for, sendo esse valor abatido do total do imóvel. Logo após o pagamento do sinal, o comprador recebe o Compromisso Particular de Compra e Venda que é assinado pelo comprador e vendedor, e também o Memorial Descritivo que especifica todos os materiais a serem usados no empreendimento, além de metragens, estrutura.
Dicas para escolher um imóvel comercial
O mercado imobiliário vem mostrando sinais de recuperação e as pessoas já estão voltando a considerar o setor como uma excelente opção de aplicação. Mesmos em tempos de crise, esse é um setor robusto no Brasil, que rende bons retornos a médio e longo prazo.
1. Avalie a melhor localização
A localização de um imóvel é muito importante para qualquer empreendimento, mas principalmente, para quem deseja investir em uma sala comercial. Você deve considerar não somente as facilidades no bairro, mas também o potencial para atrair clientes para o tipo de negócio que pretende abrir.
2. Considere as opções de transporte
A disponibilidade de opções de transporte é muito importante para quem deseja comprar uma sala comercial. Afinal, um imóvel com a finalidade de vender produtos e serviços precisa facilitar a chegada de clientes.
Dê preferência às regiões que tenham pontos de ônibus, estação de trem ou metrô, etc. Considere também a presença de estacionamentos no local e a quantidade de vagas nas ruas das imediações.
3. Considere o potencial de valorização
O investimento em um imóvel comercial pode ser visto como uma forma de geração de patrimônio para a sua empresa, o que é relevante principalmente em momentos de incertezas econômicas. É importante avaliar quais são as possibilidades de rendimento a médio e longo prazo. Buscar imóveis que estão em regiões valorizadas ou passando por um processo de valorização é uma boa estratégia.
4. Verifique as questões legais
Você deve garantir uma documentação cristalina, pedindo a matrícula do imóvel junto à Prefeitura. Confira se as características construtivas estão sendo seguidas. Há ainda disposições pontuais sobre a acessibilidade para portadores de necessidades especiais, outras relativas à circulação de ar, etc. Portanto, procure saber quais são as orientações dos órgãos competentes locais. Qualquer eventual adaptação deverá ser feita de acordo com a legislação. Caso isso não seja feito, o alvará de funcionamento não poderá ser emitido.
Cuidados a serem tomados
Quando você for investir em um imóvel para locação, você deve conversar com comerciantes da região e avaliar se o imóvel tem vocação para negócios.
Investir em imóveis para locação comercial pode ser um ótimo negócio para quem deseja estar no mercado imobiliário. Porém, antes de tomar qualquer decisão, é preciso ter cautela e avaliar alguns pontos. Confira:
- Certifique-se de que o imóvel está regularizado. Confirme se a planta já foi aprovada e o local já tem o Habite-se.
- Analise se o imóvel é compatível com o ramo de atividades do locatário que pretende conseguir.
- Analise a vocação do imóvel, ou seja, o potencial de rentabilidade do negócio.
- Considere a localização do imóvel (bairro, zoneamento, se é possível locar para fins comerciais, segurança, acessos, transporte público, serviços no entorno, etc).
- Verifique se há chances de valorização na região escolhida. Por exemplo, construção de parques, centros comerciais, metrô, e outros fatores que possam beneficiar o imóvel no futuro.
- Visite o imóvel antes de comprá-lo. Converse com pessoas entendidas para saber qual é a demanda da área e avaliar se o investimento vale a pena.
- Fique atento nas incorporadoras com unidades de imóveis recém construídos ao invés de fixar os olhos somente nos usados. É possível encontrar uma oferta que valha a pena.
Planejando a compra
1. Dê a maior entrada possível
Junte dinheiro para dar a maior entrada possível. O ideal é que seja acima de 50%, pois quanto menor o prazo de financiamento, menores os juros e o risco de inadimplência.
2. Cuidado com a dívida
Não comprometa mais do que 30% da renda sua renda mensal com a prestação do financiamento.
3. Quem tem dinheiro, tem desconto
Quem pode pagar à vista obtém descontos de até 20%.
4. Avalie seu crédito
Antes de se comprometer, peça ao seu gerente uma avaliação de quanto crédito você poderá obter. Não confie apenas nos simuladores disponíveis nos sites dos bancos, pois a concessão de crédito depende da avaliação de sua real situação financeira.
Orçamento na hora de comprar
Para definir seu orçamento, é importante que você saiba como pretende pagar pelo imóvel. Analise suas opções levando em consideração quanto tem para dar de entrada, quanto pode pagar mensalmente e em quanto tempo deseja quitar.
Comprar à vista ou financiar?
Nas duas opções você precisará poupar, o que varia ;e se vai poupar para ter o valor total do imóvel ou parte dele para financiar o restante. Para quem se planejou, a compra à vista é sempre a melhor opção, por não comprometer a renda com parcelas altas durante anos. Além disso, tendo a possibilidade de pagar à vista, você tem maior poder de negociação, no caso de um imóvel em construção ou na planta.
Modalidades de financiamento
Até R$ 650 mil
O chamado Sistema de Financeiro da Habitação (SFH)
- Taxa máxima de juros de 12% ao ano
- Valor da parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar
- Prazo para pagar saldo devedor é de até 35 anos (420 meses)
- Banco público ou privado concede financiamento
- Poderá utilizar o FGTS
Acima de R$ 650 mil
A chamada Carteira Hipotecária (CH)
– O valor máximo financiado, juros e prazos são determinados pelo banco
– Voltado para pessoa física ou jurídica
– A compra dos imóveis pode ser residencial ou comercial
– A renda é ilimitada
– FGTS não pode ser utilizado
VM Business
Com o prazo de entrega para Maio de 2018, o VM Business é um edifício de alto padrão, que terá salas comerciais de 44 a 444 m², localização privilegiada, espaços com conceitos de sustentabilidade e muito mais.
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