Uma das maiores garantias de proteção do Estado é o direito de propriedade, porém com as constantes transformações do mundo moderno, há necessidade de atualização das normas jurídicas.
Quando houve aquele “boom” no mercado imobiliário brasileiro, com os massivos lançamentos de empreendimentos de construção civil, house uma consolidação desse setor como grande aumento na economia.
Contudo, essa aceleração no processo trouxe também consequências negativas, como por exemplo a falência da Construtora ENCOL nos anos 90, que era até então, uma das maiores empresas do Brasil e acabou com os sonhos de muitas famílias brasileiras de ter sua casa própria.
Incorporação Imobiliária
A Lei 4.591 ampara a comercialização de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, como apartamentos, lojas, salas, vagas de garagem, etc, na planta ou em construção. Esse processo, que é denominado incorporação imobiliária, definido no artigo 28 do diploma legal, como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”
Patrimônio de afetação
A Medida Provisória nº. 2.221, de 4 de setembro de 2001, foi a primeira norma feita sobre o patrimônio de afetação. Após isso, foi introduzida a Lei Federal 10.931, de 3 de agosto de 2004, sobre o referido instituto na Lei Federal 4.591/64.
Para veicular os empreendimentos imobiliários na imprensa e para vender as unidades autônomas, é necessário que haja um prévio registro do memorial de incorporação imobiliária no fólio real. A lei estabelece no artigo 32, diversas exigências documentais, para demonstrar não apenas a legitimidade do incorporador (pessoa física ou jurídica) como também sua saúde financeira e as característica da futura edificação. Porém, também houve a necessidade de concepção de novos instrumentos jurídicos, criando um ambiente de segurança jurídica para os consumidores: Foi nesse contexto que surgiu o patrimônio de afetação.
O que é e como funciona o patrimônio de afetação
Patrimônio de afetação é o regime pelo qual o terreno e acessões objeto da incorporação imobiliária, assim como os demais bens e direitos vinculados a ela, mantêm-se separados, ou seja, apartados do patrimônio do incorporador. Dessa forma, o adquirente também detém maior segurança jurídica no negócio, sendo que o imóvel não se comunica com suas demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive em caso de uma possível falência. Isso tudo significa que o imóvel fica adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento. Excepcionam-se os recursos financeiros que excederem a importância necessário à conclusão da obra bem como o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção é contratada sob regime por empreitada ou por administração, que nesse caso, não integram o patrimônio de afetação.
Direitos
Fazem parte dos bens e direitos dos integrantes do patrimônio de afetação os objetos de garantias reais, como hipoteca ou alienação fiduciária. O benefício, porém, deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. Os recursos necessários para a execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação devem ser mantidos em conta de depósito, especificamente para o empreendimento.
Para quem é exigido?
Vale lembrar que o patrimônio de afetação não é uma exclusividade dos imóveis submetidos ao processo de incorporação imobiliária. Como o autor Mario Pazutti Mezzari explica em seu livro Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, “nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece com os chamados grupos fechados, também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção, mediante o registro da instituição de condomínio”.
Envolvidos
A constituição do regime de afetação sobre o imóvel da incorporadora se dá mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador, e quando necessário, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. É importante destacar que o patrimônio de afetação deve ser lançado à margem da matrícula do imóvel am ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação.
Recurso de mídia
O patrimônio de afetação é um importante recurso de mídia, porque além de ser uma garantia jurídica para o adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser também indício da nobre intenção do incorporador em concretizar um acordo lícito e com segurança para seus clientes. Por isso, a boa imagem do empreendimento acaba ficando em evidência no mercado imobiliário.
Crítica
A grande crítica ao legislador é por conta da faculdade atribuída ao incorporadora para a instituição do patrimônio de afetação. De acordo com o artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. Se esse recurso fosse obrigatório, o consumidor certamente estaria mais protegido. Porém, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias, e quando possível, optar por empreendimentos que compreendam o patrimônio de afetação.
VM Business
Vale lembrar também, que o VM Business, novo empreendimento de alto padrão da JHF Incorporadora, possui patrimônio de afetação. O empreendimento está localizado em Curitiba, na Avenida Vicente Machado, com salas comerciais a partir de 44 m² e prazo de entrega para Maio de 2018. Mais informações no site: http://vmbusiness2100.com.br
Para saber mais sobre patrimônio de afetação, acesse: http://www.irib.org.br/obras/o-regime-da-afetacao-patrimonial-na-incorporacao-imobiliaria
Fonte: Âmbito Jurídico
