O que são Imóveis Comerciais?
Os imóveis comerciais são propriedade usadas exclusivamente para fins comerciais e que são alugadas para fornecer um espaço de trabalho em vez de um espaço de vida. Desde um posto de gasolina até um enorme centro comercial, os imóveis comerciais incluem varejistas de todos os tipos, escritórios, hotéis, galerias, restaurantes e lojas de conveniência.
Imóveis comerciais são um dos três principais tipos de imóveis, juntamente com residencial e industrial. Como o próprio nome indica, o imobiliário comercial é utilizado no comércio (o imobiliário residencial é utilizado para fins de vida, enquanto o imobiliário industrial é utilizado para o fabricação e produção de bens). Enquanto algumas empresas são donas dos edifícios que ocupam, o cenário mais típico é que um investidor é dono do prédio ou sala e cobra aluguel de cada empresa que opera lá.
Imóveis comerciais versus imóveis residenciais
Em contraste com outros tipos de imóveis, os Imóveis Comerciais são específicos para fornecer uma área especial para a atividade comercial. Isso significa que, embora certos imóveis residenciais possam permitir que empresas domésticas ou pequenas sejam operadas a partir de suas respectivas premissas, os estatutos legais geralmente exigem que indivíduos que alugam ou possuam Imóveis Comerciais sejam proibidos de residir nessas instalações. Em muitos casos, a permissão concedida para construir – ou expandir – dentro de uma zona que abriga imóveis comerciais exigirá autorização adicional de acordo com a legislação aplicável.
Termos de imóveis comerciais
Se você está buscando um local comercial para o seu negócio, uma boa ideia é aprender um pouco da língua que os agentes comerciais de imóveis falam. Aqui estão alguns dos termos imobiliários comerciais que você pode encontrar:
- Patrimônio de Afetação
Patrimônio de afetação é o regime pelo qual o terreno e acessões objeto da incorporação imobiliária, assim como os demais bens e direitos vinculados a ela, mantêm-se separados, ou seja, apartados do patrimônio do incorporador.
- Alienação fiduciária
Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse do bem, para seu uso. Depois de quitar o empréstimo, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.
- Crédito Imobiliário
Crédito especializado, dirigido ao financiamento habitacional. Disponível em dois sistemas:
- a) SFH – Sistema Financeiro da Habitação: para operações de cunho social, voltado especialmente para classes sociais mais pobres;
- b) SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário: para operações de cunho comercial, subordinado às taxas de mercado, podendo constituir garantias sob a forma de hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel financiado.
- Escritura
Ato jurídico, lavrado em Cartório, em que o vendedor transmite ao comprador a posse e domínio de imóvel quando integralizado o preço. É necessário que a escritura definitiva seja registrada junto ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para que a propriedade seja regularmente transferida.
- Hipoteca
Colocação de bens imóveis e móveis como garantia de pagamento de uma dívida. O devedor detém a propriedade e a posse do imóvel, que poderá ser tomado pelo credor por meio de execução judicial ou execução extrajudicial.
- ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ou Imposto de Transmissão Intervivos
Tributo gerado pela transação imobiliária e cobrado pela prefeitura sempre que há transmissão de propriedade de bens imóveis. O recolhimento dessa taxa, que varia de acordo com a legislação estadual, é de responsabilidade do comprador.
- Nota promissória
Documento escrito e solene, pelo qual alguém (emitente) se compromete a pagar determinada quantia, em determinada data, a determinada pessoa física ou jurídica (beneficiário).
- Valor atual
Importância equivalente, hoje, às quantias que serão recebidas ou pagas no futuro, descontando-se a taxa de juros que será aplicada ao longo do prazo de pagamento. O mesmo que valor presente.
- Valor Comprometido
É o valor máximo que o investidor se compromete a integralizar no Fundo, integralização esta que se dará conforme forem sendo feitas as chamadas de capital pelo administrador, mediante aprovação do Comitê de Investimentos do Fundo. Estas chamadas de capital têm que ocorrer no período de investimentos do Fundo.
- Valor de mercado
Representa o valor de compra e venda de um determinado imóvel, pela interação de oferta e procura. Valor que decorre das leis de mercado.
- Zoneamento
Disciplina o uso e a ocupação do solo, as atividades de urbanização, dispondo sobre o parcelamento do solo. 2. Divisão de um município em zonas com características urbanísticas específicas, como destinação, atividades e tipos de construção permitidos.
O que todo proprietário quer saber
- Qual é o valor da minha propriedade?
Qualquer corretor deve dizer-lhe o que vale a pena. Se houver qualquer incerteza ou confusão, fique em alerta. Qualificadores como “dado um tempo de comercialização razoável, acredito que o edifício vale X” ou “se você pintar e colocar pisos/carpetes nos escritórios, devemos alugá-lo pelo preço Y”, podem ocorrer.
- Como é o mercado
O seu corretor deve estar familiarizado com o mercado em que o seu edifício compete, as tendências e as perspectivas para os próximos seis meses. Como por exemplo: “há um novo projeto que está sendo concluído na rua, que terá X número de metros quadrados.”
- Quais são as suas qualificações de corretora
Especialidade, reputação, área, experiência, referências – tudo deve ser fornecido pelo seu corretor. Pergunte-lhe como sua competição o descreveria.
- Quanto os corretores cobram por serviços
Normalmente, as taxas são uma porcentagem da operação – o preço de compra ou o montante do aluguel projetado durante o prazo da locação.
- Como você vai encontrar um inquilino ou comprador para meu prédio?
Na comercialização de uma propriedade, um corretor deve empregar uma boa mistura de tecnologia do novo mundo, como vídeos virtuais, redes sociais, etc. Também aplicar estratégias mais tradicionais, como folhetos, serviços de listagem múltipla, correspondentes, ligações, etc.
Investir em Imóveis Comerciais
Investir em imóveis comerciais pode ser lucrativo e servir como uma boa cobertura contra a volatilidade do mercado de ações. Os investidores podem ganhar dinheiro através da apreciação quando vendem, mas a maioria dos retornos são gerados através de aluguéis coletados de inquilinos.
Vantagens dos Imóveis Comerciais
Uma das maiores vantagens do setor imobiliário comercial são as taxas de aluguel atrativas. Nas áreas onde a quantidade de construção nova é limitada por terras ou leis, imóveis comerciais podem ter retornos impressionantes e fluxo de caixa mensal considerável.
Imóveis comerciais também se beneficiam de contratos de aluguéis comparativamente mais longos comparado a imóveis residenciais. Isso dá ao detentor de imóveis comerciais uma quantidade considerável de estabilidade do fluxo de caixa, desde que o prédio seja ocupado por inquilinos de longo prazo.
Como investir
Encontrar investimentos diretos é simples: diversas imobiliárias trabalham com imóveis comerciais e têm uma variedade de listagens. Existem sites que possuem listagens tanto para propriedades residenciais, como também incluem bancos de dados de listagens comerciais. Alguns deles são especializados em propriedades comerciais inclusive.
Quem deve investir
Aqueles que têm um negócio ou uma empresa, para começar. Pode ser financeiramente benéfico possuir seu próprio espaço de trabalho em vez de alugá-lo.
Além disso, as pessoas mais adequadas para investir em imóveis comerciais são aquelas que têm uma quantidade considerável de conhecimento sobre a indústria e seus aspectos legais, financeiros e regulatórios, ou podem empregar pessoas que o fazem. A área de propriedades comerciais de alto risco é também uma área de alta recompensa de investimento imobiliário que irá atrair investidores sofisticados à procura de um desafio. Como você pode ter adivinhado, esse investidor provavelmente já será um indivíduo de alto patrimônio líquido: o investimento muitas vezes exige uma quantidade considerável de capital inicial.
Dito isto, existe uma ampla gama de propriedades comerciais, de mega shoppings e torres de escritório para pequenos armazéns e prédios de lojas individuais. Ao olhar para as propriedades comerciais apenas como um investimento, o fator mais importante é a oferta e a demanda. A baixa oferta e a alta demanda significam taxas de aluguel favoráveis, bem como uma maior taxa de apreciação. A força da economia local da área também afetará o valor de sua compra.
Seja qual for o tipo de propriedade ou escala, apenas certifique-se de que você pode lidar com o tempo e os custos associados a um investimento em imóveis comerciais.
